Die Immobilie bei Trennung und Scheidung: Was zu beachten ist

Die Immobilie bei Trennung und Scheidung: Was zu beachten ist

Eine Trennung verändert vieles auf einmal – und mittendrin steht oft eine Immobilie, die beiden gehört, obwohl die Beziehung beendet ist. Wer bleibt? Wer zieht aus? Wer trägt welche Kosten? Und wie findet man am Ende eine Lösung, mit der beide leben können? Dieser Artikel ordnet die wichtigsten Fragen verständlich ein – ohne juristisches Fachchinesisch.

Ein wichtiger Hinweis vorab: Familien-, Steuer- und Immobilienrecht greifen bei diesem Thema eng ineinander, und jede Trennung verläuft anders. Dieser Artikel dient der ersten Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Bei größeren Vermögenswerten oder komplexen Vermögensverhältnissen empfiehlt es sich, frühzeitig eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Familienrecht sowie gegebenenfalls eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater einzubeziehen.

Hinweis: Die folgenden Ausführungen beziehen sich überwiegend auf verheiratete Paare im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Für unverheiratete Eigentümerinnen und Eigentümer gelten teilweise andere rechtliche Regelungen.

Wer wohnen bleiben darf

Eine Trennung verpflichtet grundsätzlich niemanden automatisch zum Auszug. Häufig bleibt die Nutzung der bisherigen Ehewohnung zunächst unverändert. Können sich die Ehegatten nicht einigen, richtet sich die Nutzung der Ehewohnung nach den gesetzlichen Regelungen (§ 1361b BGB). Wer Eigentümerin oder Eigentümer der Immobilie ist, spielt dabei zwar eine wichtige Rolle, entscheidet jedoch nicht allein darüber, wer die Immobilie während der Trennungszeit vorübergehend nutzen darf.

Ist ein weiteres Zusammenleben unzumutbar – etwa wegen häuslicher Gewalt oder schwerwiegender Konflikte – oder sprechen besondere Gründe, beispielsweise das Wohl gemeinsamer Kinder, dafür, kann das Familiengericht die Ehewohnung einem Ehegatten zur alleinigen Nutzung zuweisen.

In der Praxis einigen sich viele Paare jedoch außergerichtlich darauf, wer zunächst in der Immobilie bleibt und wer auszieht.

Wenn einer auszieht: die Nutzungsentschädigung

Zieht ein Ehegatte aus und nutzt der andere die gemeinsame Immobilie allein weiter, kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Anspruch auf eine sogenannte Nutzungsentschädigung bestehen.

Ihre Höhe richtet sich nach dem Wohnwert der Immobilie und den Umständen des Einzelfalls. Dabei können unter anderem Finanzierungskosten, Unterhaltsregelungen, die Nutzung durch gemeinsame Kinder sowie weitere Billigkeitsgesichtspunkte berücksichtigt werden. Eine allgemeingültige Berechnungsformel gibt es daher nicht.

Wichtig: Läuft parallel ein gemeinsamer Immobilienkredit weiter, ändert eine mögliche Nutzungsentschädigung nichts an der Haftung gegenüber der Bank. Haben beide den Darlehensvertrag unterschrieben, bleiben sie grundsätzlich gesamtschuldnerisch verpflichtet, bis die Bank einer Vertragsänderung oder Schuldhaftentlassung ausdrücklich zustimmt.

Zugewinnausgleich – nicht dasselbe wie Eigentum

Ein häufiges Missverständnis: Der Zugewinnausgleich entscheidet nicht darüber, wem eine Immobilie gehört. Eigentümerin oder Eigentümer bleibt grundsätzlich, wer im Grundbuch eingetragen ist.

Der Zugewinnausgleich ist ein Geldanspruch. Er soll den Vermögenszuwachs ausgleichen, den die Ehegatten während der Ehe erzielt haben. Zum Endvermögen kann dabei auch der Wert eines Miteigentumsanteils an einer Immobilie gehören. Maßgeblich ist jedoch nicht der Immobilienwert allein, sondern der Vermögenszuwachs zwischen Anfangs- und Endvermögen.

Steht nur ein Ehegatte im Grundbuch, bleibt die Immobilie grundsätzlich auch nach der Scheidung dessen Eigentum. Hat sich der Wert der Immobilie während der Ehe erhöht – etwa durch Investitionen oder die allgemeine Marktentwicklung –, kann sich dies dennoch auf den Zugewinnausgleich auswirken, ohne dass sich an den Eigentumsverhältnissen etwas ändert.

Drei realistische Wege zu einer Lösung

Im Grundsatz stehen drei Wege offen, wie eine gemeinsame Immobilie aufgelöst werden kann. Welcher der richtige ist, hängt von den individuellen Umständen, der Finanzierbarkeit und den persönlichen Zielen ab:

• ✓Verkauf und Teilung des Erlöses: Der gemeinsame Verkauf ist häufig der klarste Weg. Nach Ablösung einer eventuell bestehenden Restschuld wird der verbleibende Erlös entsprechend den Eigentumsanteilen oder einer abweichenden Vereinbarung verteilt. Beide beginnen anschließend finanziell unabhängig voneinander neu.
• ✓Ein Partner übernimmt die Immobilie: Eine häufige Lösung besteht darin, dass ein Ehegatte den Miteigentumsanteil des anderen übernimmt und diesen auszahlt. Voraussetzung ist regelmäßig, dass die Finanzierung künftig allein getragen werden kann und die Bank einer entsprechenden Vertragsänderung zustimmt. Entscheidend für eine faire Einigung ist dabei eine nachvollziehbare Immobilienbewertung, die beiden Seiten als sachliche Grundlage für die Verhandlungen dienen kann.
• ✓Teilungsversteigerung: Können sich die Miteigentümer nicht einigen, kann grundsätzlich jeder Miteigentümer beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen. Dabei wird die Immobilie öffentlich versteigert. In vielen Fällen fällt der erzielte Erlös geringer aus als bei einem freihändigen Verkauf. Deshalb gilt die Teilungsversteigerung häufig als wirtschaftlich nachteilige Lösung und sollte möglichst nur als letzter Ausweg in Betracht gezogen werden.

Warum eine neutrale Bewertung besonders wichtig ist

Unabhängig davon, für welchen Weg Sie sich entscheiden: Am Anfang steht fast immer die Frage nach dem aktuellen Marktwert der Immobilie.

Ein Beispiel: Ein Ehepaar besitzt ein Haus im Wert von 650.000 Euro. Die Restschuld beträgt 180.000 Euro. Einer der beiden möchte in der Immobilie bleiben. Zunächst wird der Verkehrswert durch eine neutrale Wertermittlung festgestellt. Anschließend wird berechnet, welchen Betrag der ausziehende Partner ausgezahlt bekommt – in der Regel die Hälfte des auf den Verkehrswert entfallenden Reinvermögens, also hier etwa 235.000 Euro. Diese Zahl ist keine Empfehlung, sondern zeigt, warum der Wert die Verhandlungsgrundlage bildet.

Für viele ist die Immobilie nicht nur Vermögen, sondern der Ort, an dem die Kinder aufgewachsen sind. Gerade deshalb fällt eine sachliche Entscheidung oft schwer. Deshalb sollte bei Trennungen eine nachvollziehbare und unabhängige Wertermittlung die Grundlage für sachliche Verhandlungen sein – sei es bei einer Auszahlung, einem Verkauf oder im Zusammenhang mit vermögensrechtlichen Regelungen.

Mit unserem Baustein A – Markt- & Preisstrategie erhalten Sie eine fundierte Werteinschätzung mit nachvollziehbarer Herleitung. Bei älteren Immobilien oder unklarem Modernisierungszustand kann diese durch unseren Baustein C – Bausubstanz-Check ergänzt werden.

Eine steuerliche Frage, die häufig unterschätzt wird

Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie können innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist grundsätzlich einkommensteuerpflichtig sein. Eine wichtige Ausnahme gilt für selbstgenutzte Immobilien: Wurde die Immobilie im Jahr der Veräußerung sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, bleibt ein Veräußerungsgewinn regelmäßig steuerfrei.

Bei Trennungen können jedoch Besonderheiten entstehen. Wird innerhalb der Spekulationsfrist ein Miteigentumsanteil auf den anderen Ehegatten übertragen, kann – abhängig von der konkreten Gestaltung und den Umständen des Einzelfalls – Einkommensteuer auf einen privaten Veräußerungsgewinn entstehen. Gerade die zeitliche Gestaltung einer solchen Übertragung sollte deshalb vorab steuerlich geprüft werden.

Eine weitere Erleichterung: Erfolgt die Übertragung einer Immobilie im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung zwischen Ehegatten und sind die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, fällt regelmäßig keine Grunderwerbsteuer an.

Der Kredit läuft weiter – auch nach der Trennung

Haben beide Ehegatten den Immobilienkredit gemeinsam aufgenommen, bleiben beide gegenüber der Bank grundsätzlich gesamtschuldnerisch verpflichtet – unabhängig davon, wer weiterhin in der Immobilie wohnt oder die monatlichen Raten bezahlt.

Interne Absprachen zwischen den Ehegatten ändern an dieser Verpflichtung gegenüber der Bank zunächst nichts. Wer dauerhaft aus der Haftung ausscheiden möchte, benötigt die ausdrückliche Zustimmung der finanzierenden Bank.

Entscheidungen mit Augenmaß treffen

Eine Trennung ist selten der richtige Zeitpunkt für vorschnelle Entscheidungen. Gleichzeitig kann eine ungeklärte gemeinsame Immobilie die emotionale und finanzielle Belastung unnötig verlängern.

Bevor Sie über Verkauf, Auszahlung oder Teilungsversteigerung sprechen, sollten Sie den tatsächlichen Marktwert der Immobilie kennen. Erst auf dieser Grundlage lassen sich faire Lösungen finden.